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  沈阳中亿伟业投资管理有限公司,是国内首家以房产置业+投资+移民模式为主,提供资讯咨询服务平台。如:日本房产、东京房产、大阪房产、日本签证、日本投资经营签证、高端旅游等咨询服务。我们都知道日本房产跟日本经济一样已经跌落历史最低估,随着2020年东京奥运会来临之际对日本经济复苏所产生的期待促使日本房产这几年的价格处于不断稳健增值状态,未来几年还会持续增值。

  相对国内房产租赁市场回报率2%到3%而言,日本房产的回报率可以达到5%到10%以上。

  在日本一般的公寓出租,表面的年化回报率(年出租收益/购房价格)一般在5%-7%。

  另外,我们还要考虑到每年的房产税,管理费等等各类费用,一般来说我们可以按1.5%来预估。那么实际上拿到手的回报率大致在4%-5%。

  答案是对的。一般一间房子,做民宿短租的收益可能会比长租收益要高50%-100%。这样算下来,如果做民宿,每年的回报率能在6%-10%。那是不是这样?其实不是。首先,你做民宿短租不可能保证每天都有客户。

  而且日本新的法律规定的民宿运营一年不能超过180天。再加上民宿的运营成本。其实你一年下来的回报率能在5%-7%就很好了。

  如果要在日本投资房产还是建议投资公寓,回报率高,空置期短,维修成本低。

  HIMAWARI株式会社是一家专门从事日本房产投资、日本资产并购、日本贸易、日本留学及日本投资移民咨询服务的公司。

  日本单间公寓不用太过操心管理和修缮问题,所需维持费用和人力也相对较少,与整栋公寓相比确实难度要低,可以称之为不动产投资的“教材”。

  投资日本单间公寓主要是为了出租。从日本人的居住特点出发,当然是以投资小户型为主,因此初期投资金额自然不会很高。

  投资日本单间公寓的运转率只有2个情况:100%或0%。因为只有一个房间,如果租客退租,房租收入也就停止。

  即使有一个房间的租客退租,其他的房间也还可能继续产生房租收入,这就是投资整栋公寓最大的优点。

  投资整栋公寓,可以分散投资所需费用。因为是多户数的经费计价,所以可以批量操作,而且后期维持和管理的效率更好。

  投资整栋等于一并拥有其所在的土地。如果位置好,更能体现其资产价值高的特点。如果选择贷款,实现以租养贷也是有可能的。更何况,目前很多新建的整栋公寓都采用了最新的耐震和建材,不仅技术先进而且可以得到很好的保值。

  日本东宁地产总部设立于大阪,持国土交通大臣免许。日本东宁地产已在东京、大连、上海等地设有分支。业务包括日本不动产买卖、房屋租赁、民宿运营、售后托管、签证代办、建筑装修等一户建和公寓房产哪个做投资比较好,这问题吧见仁见智,而且需要根据你的个人情况来决定。主要有两个重要的判断指标

  我们都知道,房产投资有两种所谓的回报模式,一种叫做炒房,和炒股道理都差不多,低买高卖呗。拥有这种心理预期的人,可能平常生活里也是个急性子,就想在短期内获取高额回报,然后拍拍屁股立马走人,一顿操作管几年,然后好好享受生活。不是说这种方式不好,只不过有一定的投机性,而且在日本,这种方法是基本上没有“活路”的,具体原因我就不详细说了,主要是和税款有关系,但这就代表在日本,不会存在这种“短期暴富”的方式了吗?下面会详细说。

  另一种投资的心理预期和回报模式呢,看上去就显得高瞻远瞩,正所谓细水长流,这些购房者想要通过房产租赁的长期回报来持续的获取收益,虽然短时间内的收益相比炒房少得可怜,但是可以一直收益,一直收益,直到你不想再收益了(房子卖了)为止。

  其实投资这件事,也和你所投入的精力有关系。有的人炒股,每天盯着股票,有多少潜力股啊等等,就会寻找到更多的机会,得到更好的回报;租房子也是一样,如果你有时间自己打理的话,可以省去中介费用,对于日本房产来说,做民宿运营和长租投资,你需要付出的精力也是有很大不同的。

  中古公寓的魅力首先在于,它的价格要便宜的多。一般来说,以新房价格的七八成就可以买到10年房龄的中古公寓。虽说房龄10年,但内部设备还是新的,日本人对物品保养的非常到位。只要做个大扫除、换张墙纸,就与新房无异了。而且子啊出租时,中古公寓和新筑公寓价格相差不大。

  新房可供选择的数量非常有限,一般符合条件的房子可能只有1到2处。东京就这么大,没有那么多的新房再规划。如果拘泥于购买新房,那很有可能要牺牲掉个人偏好。而各式各样的中古公寓在同一区域里同时出售的很多。比如,2017年6月在涉谷卖出的新房是22处,但中古公寓却卖出了777处。

  知己知彼,不做盲目决策。投资也好,自住也好,先问自己两个问题,一是“什么样的人会住进来呢”,二是“这里的物业管理怎么样”。如果住在同一公寓里的人素质不高,或者公寓里满是修缮金未缴的住户,那么公寓的资产价值就会显著降低。

  买新房就像是一场赌博。公寓管理怎么样、未来的邻居有没有人未缴修缮金、房子的上下左右住着怎样的人,这些都要买房后才知道。反之如果买的是中古公寓,是已经被市场检验过商品。整栋公寓处于怎样的状态、市价多少,邻居是怎样的人,这些都可以在买房之前进行研究。

  首先,中古公寓的售价起伏很大。尽管总体而言,中古公寓比新房价格低得多,但也有中古公寓价格与市价相差极大,比新房还贵的例子也有很多。由于新房的卖主是不动产开发商,一般不会给房子定价太离谱。他们会在土地价格、建筑费、广告费等的基础上,制定一个能把房子卖出去的价格。所以他们会在分析市场的基础上决定售房价格。

  然而由于中古公寓的卖主是个人(即使都是委托中介方),价格多少完全由卖主个人决定。如果卖主没有调查过市价的话,那么有可能他们的定的房价会跟市价有较大出入。当然,如果卖主急着卖房的话,以低于市价的价格卖出也是很多的。

  虽说很多地方都有中古公寓在出售,但是要找到理想的投资目标也很困难。对比新房,新房是按照“售卖期”进行出售的,一栋建筑物里数十数百间房子一口气卖出去,这样的做法,让购买者在信息获取上更为轻松。

  而中古公寓是像打游击一样,在各种不同渠道里出售,所以门户网站上的不动产公司每天都要对信息进行更新确认,但是信息量太大,很多房产都是多个不动产公司在售,所以就夹杂了很多不真实信息。这里面很多信息早已过时,所以每一处房产都必须仔细确认。

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