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  不动产这一词原本来源于日本,意思类似房地产。在中国是指依自然性质或法律规定不可移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

  不动产是财产划分的一种形态。因不动产对人们生活影响重大,且具有耐久性 、稀缺性 、不可隐匿性和不可移动性等特点,故许多国家法律对其均有特殊规定。在民事实体法上,不动产权利的变化,如以不动产为买卖或设立抵押权的标的物时,必须经一定登记的公示手续,否则不发生效力;在民事程序法上,因不动产所引起的纠纷,一般应由不动产所在地法院管辖,如《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》,就有类似的法律规定。

  最核心的不动产类型就是土地。而以土地为基础再进行扩展,有其他的类型。在法律上有分离说与吸收说之分。根据吸收说,房屋被土地吸收,成为土地的组成部分,不能成为独立的不动产;同理,庄稼等土地上的附着物也被土地吸收,也成为土地的组成部分,也不能成为独立的不动产。所以根据不动产的定义以及吸收说的理论,在实体上只有土地为不动产。吸收说可以说是传统法理,但是这种制度随着现代经济的发展,也有了发展。比如德国为了突显房屋的价值,使其与土地在价值上分开,但又不违背传统法理,就提出了地上权制度,然后根据吸收说,让地上权吸收房屋,这样也就符合吸收说的理论了。而另一些国家却与此相反提出了分离说。根据分离说,土地与附着于土地的物(特别是价值明显的物如房屋)分离为不同的不动产。如土地上建立一个房屋,此时土地与房屋为不同的不动产,但是一般情况下会产生与之相一致或协调的制度,如日本因此提出了法定租赁权与法定地上权,这样土地为独立的不动产,法定租赁权或法定地上权与房屋合并成为独立的不动产,然后就符合了传统法理。

  一般国家都规定不动产的类型,如我国规定不动产的类型有如下:土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物。

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