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长期资产配置不可或缺 家族财富不动产投资模式正在转变

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  近日,平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军作为特邀嘉宾,出席了由FOTT和Campden Wealth共同举办的家族企业和继任计划论坛,与众多代表机构和投资管理专家就“房地产继承规划和多样性”展开探讨。

  市场需求是最大的推动力,兼具收益性和成长性的房地产是长期资产配置不可或缺的投资模块,不动产投资在未来仍将是家族资产配置的重要渠道,投资模式正逐渐由重资产向轻重结合转型,配置更多不动产金融资产。尽管在目前全球化资产配置的风潮下,中国顶尖富豪阶层已在主动降低不动产在投资组合中的比例,但未来国内房地产配置的价值仍被普遍看好。

  房地产在过去150年中在世界范围内表现超过了其他的资产,成为了家族最热衷持有的资产。在国内,2000年以来,房地产市场经历了十余年的超高速增长,房地产成为中国家庭造富传富的重要途径。不动产资产天然抗通胀性、核心地段土地价格持续增值性及持有物业可获得现金流回报等特性,决定了它是大类资产配置中的压舱石,是众多家族资产配置中的底层结构。

  在进行“如果有10亿美金将如何进行房地产投资”的讨论时,圆桌论坛的绝大部分嘉宾及现场不少家族成员选择将正高速发展的中国作为主要的投资阵地。

  上海通成投资集团董事宋沁祎,目前帮助家族管理地产部分,她认为房地产的关键词就是地段。她会把80%的预算会投资在中国、上海,多伦多等城市都是投资首选地。

  平安不动产基金事业部总经理何学军表示,他会进行全球各主要城市进行不动产资产配置,同时会把大部分的资金投资在中国,找专业的人士来帮忙来进行不动产投资,利用机构投资者的专业性对抗周期和风险。

  在全球范围内,超高净值家庭走出国门做海外投资,选择规避风险的最佳投资方式之一便是利用手上的资本去配置全世界最优质的不动产。澳洲、美国、英国、日本市场一直被广泛关注,获得国内超高净值家庭的青睐。

  在讨论”房地产投资时点“时,沙龙环节嘉宾普遍提到房地产投资的周期性问题。房地产周期不可回避,踏准周期是投资成功的主要因素。

  逸坚有限公司总裁何君柏表示,周期确实很重要。在进行房地产投资的时候,会考虑到退出和回报率。他们在2017年卖掉了很多房地产资产,但是找不到收益率达到13%回报的资产。市场短期下行看起来是一个灾难,实际上是一个投资机会,何君柏认为房地产从谷底峰值大约是3年的时间,如果在周期尾部,购买有中国大型房地产公司的债券,精准抓住周期就有机会赚很多钱。

  中国房地产的周期与政策调控密切相关。2008-2016年,中国房地产市场在政策收紧又放松中来回切换中,不动产管理的概念经历了2轮完整的周期变迁,创造了空前的财富效应。2016中央经济工作会议首次提出“房住不炒”年至今,政策调控持续收紧,行业呈现周期波动趋缓、投资增速周期下移和市场结构分化为此阶段的主要特征。

  目前中国房地产已至10万亿级,历经高增长后的短期调整是正常现象。因城施策导向下,短期看一二线楼市过热的情况得到抑制;作为国民经济重要的支柱行业之一,中长期看房地产发展仍然向好。随着国家对”城市群”、”都市圈”概念的提出及快速投入开发建设,更多资源将倾注于主要经济圈和省会城市,随着中国城镇化率加速提升,房地产行业的结构性投资机会也将长期存在。

  对于周期,平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军认为,中国是个有发展潜力的市场,从长周期来说是值得投资的,短周期就得看专业地把控,面对房地产市场的波动,选择专业机构合作做价值投资是未来大势所趋。

  尽管房地产具有较强的保值增值性,但流动性不强,转让成本较高,所有权转移手续较为复杂,加之持有和管理需要一定的成本,在家族传承安排中有利也有弊。房地产传承没有时间线,作为单一家族办公室的首席执行官,高安华强调必须非常灵活地去持有这些资产。

  怎样去灵活持有房地产?逸坚有限公司总裁何君柏认为,房地产基金的回报率比较稳定,可以通过购买房地产基金等金融产品来实现家族房地产的灵活传承。

  平安不动产有限公司基金事业部总经理何学军以专业视角对地产行业发展转折点的投资机会和投资模式进行了解读。他表示,市场需求是最大的推动力,不动产投资在未来仍将是资产配置的重要渠道,在大类资产中拥有相对优势。未来直接投资物业,受限于限购限贷,体量太大的制约,压力太大,而房地产基金是一个好的投资模式,从投资单一物业变成投资金融产品的一种份额,具有较高的流动性。

  何学军介绍,以美国为例,不动产行业已进入精细化运作阶段,投资、开发和运营分工分开。国际上以不动产私募基金、REITs为主要产品类型的金融产业链发达,从全球不动产投资收益来看,不动产投资一直都是各项投资中不错的选择。

  国内家族的房地产投资模式会向美国接轨,正逐渐由重资产向重资产加轻资产转型。他认为,随着国内房地产市场出现分化:开发商的分化、地域的分化、产品的分化,带了市场急剧的变化。

  房地产投资分为:机会性投资和价值性投资。机会性投资跟住房市场结合,未来的机会性投资存在:开放商产品质量好,产品有竞争力,运营效率有竞争力,融资成本有竞争力,获取核心项目的竞争力。不动产行业的价值性投资,对应的是经营性地产——长期稳定的现金流的物业投资,期限比较长,比较适合保险资金和家族基金持有。何学军表示,未来会有越来越多的家族通过REITs、不动产私募基金等形式进行不动产的投资和传承。

  【平安不动产基金】是平安旗下专业的不动产基金管理品牌,是平安不动产公司的战略业务。平安不动产基金专注于不动产领域投资,凭借卓越的投资管理能力,为广大机构投资人和超高净值客户提供值得信赖的不动产金融资产配置服务。秉承“专业共赢”的经营理念,平安不动产基金以领先市场的投资能力,创造恒久稳健的价值回报,成为投资人不动产金融资产配置的首选。返回搜狐,查看更多

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