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  本文推送“不动产登记案件办案依据与裁判要点”的最后一部分,主要内容包括不动产登记簿与不动产权属证书及其效力、不动产登记资料的查询与复制,以及不动产登记错误的赔偿责任。

  根据《物权法》第十七条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,具有证据资格,但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。不动产权属证书是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合。因此,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明不动产权属证书上记载的权利人与真正的权利人不一致的,应当否认不动产权属证上记载的人为权利人,而应当认定虽然没有取得不动产权属证,但其提供证据证明其是该不动产的真正的权利人为该不动产的所有权人。

  根据《物权法》规定,物权的取得应符合法定方式,不动产物权的取得应办理相关登记手续,否则法律不承认享有物权。这一规定在《城市房地产管理法》中也有所体现。依照该法规定,房地产权属证书是确定房地产所有权人的法定凭证。上述两部法律从不同角度规定不动产物权的取得以登记作为必要要件,除非有相反证据推翻登记效力,否则登记人即为物权所有人。

  在不动产权属纠纷诉讼中,当事人一方对另一方取得的不动产权属证书无异议,依照“一物一权”的确权原则,“一物”之上只能设定一个所有权,“一物”之上不能存在互相冲突的物权。因而,当事人在不否认对方取得权属证书合法性的前提下,主张其为不动产的真正所有权人,不符合“一物一权”的确权原则,依法不应支持。

  根据《物权法》的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明。借用他人名义购房,导致实际购房人与名义产权人不一致时,法律上一般推定不动产权属证书上的登记人是产权人,作为实际购房人要推翻法律上的这种推定,必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系,同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的,以及借名购房协议是双方当事人的真实意思表示,该协议已经依法成立并生效。

  适用解析:行政行为作为民事诉讼中的证据和作为行政诉讼中的审查对象,两者适用不同的审查标准。当事人在民事诉讼中举证的由行政机关颁发的产权证书,人民法院并不依照《行政诉讼法》对其进行合法性审查,即由行政机关颁发的产权证书只要未被依法撤销或注销,便可作为有效证据使用;而在行政诉讼中,人民法院对被诉的登记发证行为,须进行合法性审查,且审查的范围、内容、严格程度较民事诉讼的要求更高。

  因不动产物权登记是法律规定的物权公示方法,具有法律赋予的公信力,故该项目房屋产权既然登记在房地产开发企业名下,即在法律上对外向第三人宣示房地产开发企业享有物权。房地产开发企业的债权人基于对上述登记的信赖,有理由确信该项目房屋产权属于房地产开发企业,并据此申请人民法院予以强制执行。

  根据《土地登记资料公开查询办法》第三条、第七条、第八条的规定,当事人查询土地权利原始登记资料,须符合下列条件:

  根据该规定,土地使用权登记由人民政府登记造册,核发土地使用权证,说明人民政府是土地使用权登记的责任主体,人民政府在土地使用权登记过程中所制作的登记资料应由人民政府负责公开。但是,负责公开与具体提供相关资料给予查询是两个概念。

  根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定,国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前,应当报经同级人民政府批准;土地登记形成的文件资料,由国土资源行政主管部门负责管理。即土地使用权登记所形成的资料由国土资源行政主管部门保存是目前土地使用权登记工作中的通常做法。

  因此,如果公民、法人或其他组织申请公开的土地使用权登记资料保存在国土资源行政主管部门,人民政府指引申请人向国土资源行政主管部门进行查询,是其履行信息公开责任的一种方式,这一做法并不违反《政府信息公开条例》第二十一条的规定,应予认可。申请人认为人民政府负责公开就应该直接提供土地使用权登记资料,是对信息公开方式的错误理解,人民法院不应支持。

  房产登记机关在办理房产抵押登记过程中,对当事人的申请应当以高度负责的态度认真履行必要的注意义务,对于抵押房产及其权属证书的真伪有条件地加以核对与识别。房产登记机关违反职业规范,未尽必要的注意义务,为申请人办理抵押登记手续,对方当事人基于对该房产抵押登记行为的信赖,为申请人发放贷款,致使遭受财产损失。

  虽然申请人是造成对方当事人财产损失的直接责任人,但是房产登记机关的违法行为客观上为申请人取得贷款提供了条件,其违法出具他项权利证明的行为与对方当事人财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。根据《国家赔偿法》的有关规定,房产登记机关对其违法办理抵押登记造成他人财产损失的后果,在申请人无法偿还的情况下,应当承担相应的过错赔偿责任;房产登记机关承担行政赔偿责任后,有权就其承担的数额向申请人行使追偿权。

  房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,因债权人的债权可以通过债务人转让房屋所获对价得到清偿,不影响其债权的实现,故债权人在房屋转移登记案件中一般不具有行政诉讼原告主体资格。考虑到特殊债权人的权利保护,《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定了房屋转移登记中债权人可以作为原告起诉的四种情形。

  该条规定并非是完全列举,并不排斥在实践中继续探索。在房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记后,如果债权人的债权无法以债务人的其他财产或转让涉案房屋所获取的对价获得清偿,应当认为其债权因房屋转移登记行为的发生而受到损害。根据《行政诉讼法》第二条的规定,债权人与房屋转移登记具体行政行为之间具有法律上的利害关系,应当具有原告诉讼主体资格。

  人民法院对房屋登记行为合法性的审查不能用形式审查或实质审查的标准来衡量,而应当采取全面审查的标准。人民法院的相关裁决首先应对登记机构具体行政行为合法与否作出评价,再对房屋产权登记是否合法恰当作出判断。即只要房屋登记机构在其职能范围内尽到了审慎合理的审查义务,由于登记机构以外的原因,即使其颁发的登记证书出现问题最终被撤销,登记机构也不承担任何责任。

  不动产登记实务中,会出现形式与实质不一致的情形,即形式要件符合登记条件,但与真实事实不一致。形式与实质的不一致,必然导致登记结果错误。但登记行为和结果,是登记申请人和登记机构的互动行为,不动产登记行为合法,不能保证登记结果正确;登记行为不合法,也不能必然导致登记结果错误;登记材料虚假,登记结果必然错误;登记材料真实,不能保证登记结果正确。

  因此,一项不动产登记行为存在合法但不正确的情况。不动产登记行为是否合法,评判标准在于不动产登记机构是否正确履行法定职责,是否尽到合理、审慎注意义务。登记结果错误的,虽然应当依法撤销登记,但不动产登记机构在登记行为中已正确履行法定职责,尽到了合理、审慎注意义务,并无过错,则不应承担赔偿责任。

  因此,抵押人只有对在建工程享有土地使用权和对投入资产享有所有权时,才能以在建工程申请办理抵押贷款登记。基于此,对在建工程抵押登记,登记机关应当对申请人的申请严格按照法定程序进行审查核实,对权属清楚、证明材料齐全、符合条件的,方可登记,对不符合条件的则不予登记。登记机关未能尽到必要的审查注意义务,违法办理抵押贷款登记,抵押权人基于对该抵押登记行为的信赖发放贷款,致使财产遭受损失的,登记机关依法应予赔偿。

  因房屋登记行政行为并非依存于房屋,即使房屋已经灭失,亦不影响房屋登记行政行为的客观存在,且当事人认为原房屋登记错误,若提起民事诉讼只能追究民事责任,而无法追究行政侵权责任,故应当允许其依法提起行政诉讼。对此,人民法院应予受理。即在房屋已经灭失的情形下,房屋登记行政行为的可诉性不依赖于房屋的现状,在当事人提起的行政诉讼中,登记机关仍需要提供证据证明作出行政行为时登记的合法,对于房屋的自然情况可以根据证据规则判定。

  所谓直接因果关系,是指国家机关及其工作人员的违法行使职权行为与受害人的合法权益遭受损害的结果之间必须有必然的、内在的、本质的联系。只有两者之间具有这种联系,国家才负责赔偿。不动产登记机关对不动产权属进行登记并颁发权利证书的行为,是根据当事人申请而作出的行政行为,并非不动产登记机关主动作出。

  如果登记的不动产为他人占有使用,导致权利人的租金损失,因不动产登记机关仅是作为登记机关,并未对该不动产进行任何处分,且该租金损失属于预期收益,故应认定登记行为错误与权利人提出的租金损失之间没有直接关联,两者之间不存在直接因果关系。据此,权利人要求登记机关赔偿该租金损失,缺乏法律依据,人民法院应予驳回。

  在不动产登记管理过程中,注销与撤销的运用应当有所区别。不动产注销登记的事由在于登记事项事实上不存在或者法律上已经被禁止存在,是不动产登记机关对不动产权利已经消灭后采取的一种注明取消的措施,属程序性手续;不动产撤销登记的事由在于登记行为的违法性或显失公正性,是对有错误的登记行为,由有权机关予以撤销,使其自始不发生法律效力。

  根据《行政许可法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律法规的规定,对于注销登记和撤销登记的选择适用,应当在客观、全面分析登记行为错误产生的原因基础之上,对应不同原因导致的错误采用不同的方式予以处置。

  根据《国家赔偿法》第二条的规定,不动产登记机关应当对抵押权人的直接损失承担赔偿责任。抵押权的设定是为了保障债权人债权的实现,但债权的实现不仅以处置抵押物得以实现,不动产登记机关的违法行为妨碍了抵押权的实现,进而影响了债权实现的保障,但这并不必然造成债权无法实现,抵押权人的债权仍可以基于债权合同的约定获得救济,仍有可能得以实现或部分实现,只有在抵押权人的债权非以处置抵押物得以实现别无他途的情况下,因不动产登记机关的违法行为导致不能实现的债权部分,方可认定为行政诉讼中的直接损失,应当由不动产登记机关承担赔偿责任。

  不动产登记是不动产登记机关依当事人申请,对当事人之间的民事法律关系状态加以记载,予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记的立法目的在于公示,通过公开的不动产登记簿上的记载,使他人知晓不动产的权利状况,以维护交易安全。在申请人提交虚假的登记申请材料的情形下,因登记机关限于形式审查,极易导致其无法发现其虚假并进行了核准登记。

  因此类登记行为基本上符合相关法律、法规规定的登记程序,申请人提交的登记材料形式上也是充分的,故并不符合判决撤销的法定条件。但是,如果不判决撤销,对这一类登记行为予以维持,实际上是保护了申请人以虚假材料骗取登记的违法行为,侵害了利害关系人的合法民事权益。

  在各方当事人对不动产权利人均无争议的情况下,虽然不动产权属证书更多地体现为对不动产的客观描述或记载的功能,但其客观描述或记载仍需具有客观性和合法性。不动产权属证书记载的内容,一般包括不动产权利人、不动产状况(包括不动产坐落地点、产别、编号、建筑结构等)、抵押情况等内容。这些内容虽然体现在同一个不动产权属证书内,但却是相互独立的,其证明目的和所起的标示作用也不相同的。

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