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上海交通大学不动产管理的两大密钥:运营金融 观点

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  由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海举行。

  其中“不动产管理”专题讨论由山森街资本创始合伙人、亚洲房地产研究院执行董事李洁女士担纲主持,华泰证券地产首席分析师陈慎先生,炬诚置地总裁康红恩先生,杭州新天地集团董事长刘文东先生,宝龙酒店集团总经理夏国跃先生参与讨论。

  第一要相信调控政策的定力。7月政治局会议提出来不拿房地产作为短期的刺激工具,整个行业进入平稳的格局,不会大涨,也不会大跌;第二是相信市场的韧性。中国的整个城镇化的空间非常大,没有买房的人有很多,有改善需求的人也很多,未来中期之内地产行业的需求空间依然存在;第三要相信未来运营的价值和力量。在融资管控、限价限购等政策下,住宅开发的投资收益率会有所下降,这是一个好的时机让大家注意力转向运营价值、市场空间,未来运营的价值会逐步体现。

  资管行业进入了新的阶段,在商业或者不动产管理运营能力提升以后,结合一定的资本产品的配合,供需双方会迎来比较好的时代。中国商业地产根本不缺资产,缺少的是好的运营团队和资本支持。今年一度传闻中国的公募REITs试点要推出,到现在我们希望市场的参与者呼吁,响应这个方面的事情,可以大力度地推进中国证券化的开启。

  未来房地产行业的洗牌过程中会出现强烈的分化,让广大的中小房企面临三难:投资难,开发难,融资难。随着规模房企拥有的资源越来越多,中小房企的能力建设,资源建设,系统建设都面临很大的困难。这些困难靠什么弥补?破局的办法就是我们要用市场化的手段,用平台的模式解决中小企业发展问题。

  我们用市场化的手段,用股权投资的方式,共同的去让这些股东进入到我们的股东会议,董事会,投资决策委员会。这个平台体系,强调的是去中心化,每一个企业按照出资比例实现权利,行使权力。用网状结构让股东和股东之间、股东和平台之间进行自我迭代、进化、学习、整合。

  关于退出,第一要考虑流动性,中国房地产未来,不管是想做什么产品,流动性是非常重要的;第二要考虑安全,最主要是要主动管理,要真正的体现技术含量。今天的房地产金融核心问题不在于创造多少产品,而是在于每一种产品底层逻辑是否安全,主动管理的意识、手段是否到位。

  杭州新天地集团的定位是“城市复合产业运营商”,专门做不动产的运营,打通文商旅全产业链,使文商旅互为因果、正向循环。

  在价值观的角度,新天地集团要求所有的员工要有三个敬畏,第一是要敬畏城市和土地,新天地认为,做城市更新必须很好地留住城市记忆,所以力争让每一栋房子都有档案,老房子,新房子,每一套房都不一样,这也是新天地集团向脚下这片土地表达敬畏的最好手段;第二是要敬畏历史和文化,文商旅中,文化是灵魂,也是激活商旅的根本。在新天地集团的项目中,文化的痕迹无处不在,有的是工业遗存,有的是国际演艺,有的是母城记忆,都是独一无二的;第三是敬畏客户和规则,首先要洞悉客户的要求,了解行业的动态,而敬畏规则不光是一种教养和风度,更应该是一种习惯。在新天地集团的价值观里,还有一个很重要的经营理念:精品导向,精益运营。集团力争通过精益运营,使得每一个项目都是独一无二的精品。而这其中,三个敬畏是企业的精神源泉。

  杭州新天地中央活力区这个项目,新天地集团打磨了十年,文化定位是工业遗存,要求一定要有文化高度。其中,如果说新天地中央活力区是一顶皇冠的话,太阳马戏就是皇冠上最闪亮的那颗珍珠。太阳马戏是加拿大国宝,在拉斯维加斯做得很成功,有丰富的经验,集团和太阳马戏合作,符合商业配套,又有文化的高度。对于整个新天地中央活力区来说,太阳马戏就是画龙点睛的最后那一笔。

  另外做运营必须要关注现金流,运营过程中,必须重视文化的传承与打造,但是不要被文化的情怀蒙蔽,在平时的运营中一定要注意现金流。新天地集团一直控制着一个比较健康的资产负债率,保证充足的现金流。集团的商业地产现金流很好,商业部分是做的厚度,商业是文商旅产业链中的主体,厚度要打牢。

  旅游的模式在中国很难做,因为波动性很大,淡旺季非常明显,这种模式对资本不太友好,成本很高。旅游方面我们没有特意做,是自然形成,是走的广度,旅游是一种顺其自然后的水到渠成。

  新天地集团的文商旅产业链中,文化是高度、商业是厚度、旅游是广度,若要经营好,商业模型首先要搭好,不能有刻意的偏颇。最后强调一点:做运营的人,最重要的两个字就是“坚持”,坚持特色,抵制诱惑。

  酒店是长期投资的产业,中国的酒店绝大多数是作为地产被动附带出来的一个投资项目。酒店人均产值低,投资回报差,不被重视,但为什么可以存在一两百年?因为有另外的属性在里面,资产的增值、对社会带来的价值、对公司带来的价值是无穷的。

  对这个产业我们近期该怎么做?首先就是将运营管理和资产管理结合起来,运营管理是短期内要做的,我们要争取每平米的收益高于竞争对手,高于资本成本,争取做到6%以上的回报,争取8%,让这个资产在资本市场里有价值。

  未来、长期要做的事情是资产管理,我们更注重是投资开始的定位到规划,到成本控制,到运营怎么定价,做什么产品。

  运营是基础,只有良好的运营产生最高的平效化价值,这个酒店的资产才有价值。更重要就是要插上翅膀,这个翅膀就是金融。金融的翅膀加上另外一个翅膀运营,这两个翅膀加在一起,酒店资产才可以起飞,酒店真正投资的价值才可以体现,而不是只能等着慢慢的升值。

  * 注:根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。

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